Os fatores que impulsionaram os preços no setor imobiliário português nos últimos anos estão a degradar-se, diz a Moody’s. Mas a falta de oferta no setor pode limitar a queda dos preços

O mercado imobiliário português corre o risco de sofrer uma forte correção nos preços, avisa a agência de notação financeira Moody’s numa nota divulgada esta quinta-feira, 9 de fevereiro. A agência sublinha que os três fatores que sustentaram o encarecimento da habitação na última década – procura da parte de investidores, baixas taxas de juro, e crescimento económico – estão a desaparecer.

Além disso, advertem os analistas da Moody’s, os preços do imobiliário em Portugal ultrapassam o valor intrínseco dos ativos – isto é, estão sobrevalorizados e em risco de queda.

Num nota de research sobre os riscos para investidores em títulos colateralizados por créditos bancários portugueses, a Moody’s prevê que o crescimento económico português abrande para os 0,4% em 2023 e 0,8% em 2024, devido aos choques externos como a invasão da Ucrânia pela Rússia.

De acordo com a nota da agência, “o abrandamento da economia significa que um dos fatores-chave para o mercado imobiliário” – o rendimento disponível das famílias e a confiança do consumidor – “está a entrar em erosão”.

“Além do abrandamento da economia, o acelerar da inflação e a subida das taxas de juro estão a restringir os orçamentos familiares e a impulsionar os custos de serviço da dívida, o que está a erodir a procura no mercado e a pressionar os preços. O aumento das taxas de juro poderá vir a pesar mais na procura de compradores em Portugal face a outros países da Europa devido às medidas macroprudenciais do Banco de Portugal [BdP]”, que restringem a possibilidade de aceder a crédito à habitação, refere a Moody’s.

A quebra na confiança dos compradores pesa também nas perspetivas futuras deste mercado, com a procura por créditos à habitação a cair fortemente no quarto trimestre de 2022, segundo dados do BdP.

Investimento estrangeiro deve cair

Mas “como fator a mitigar, a quota de compra de casas sem crédito à habitação é alta em Portugal, o que significa que, de certa forma, o mercado imobiliário está menos dependente do acesso a crédito face a outros países”, diz a Moody’s, remetendo para dados do BdP que mostram que entre 2019 e o segundo trimestre de 2022, quase 50% das aquisições de imobiliário tinham sido pagas a pronto, face a 25% há 10 anos.

O que traz a análise da agência para outro fator de impulsão dos preços: a procura por investidores externos ao País. “O aumento das taxas de juro está a aumentar a atratividade de ativos de rendimento fixo”, como obrigações; e “esperamos que isso desvie alguns investidores do imobiliário”, diz a Moody’s.

A menor rendibilidade, a par do fim de programas de incentivo como o dos vistos gold, deverá provocar uma diminuição da procura. E o aumento do risco de investimento num país estrangeiro num clima económico menos propício deverá temperar o interesse estrangeiro em imobiliário português, acrescenta a agência.

Poucas casas e muito caras

“O mercado imobiliário português está a dar sinais de sobrevalorização, o que está a exacerbar o risco de uma correção de preço”, refere a Moody’s, que defende que o preço das casas é superior ao valor fundamental da habitação.

Rácios como o de price-to-rent (preço da casa a dividir pelo valor da renda a receber) e o de price-to-income (preço da casa face ao rendimento das pessoas) “já se afastaram das suas médias de longo-prazo, o que indica que os ganhos nos preços ultrapassaram níveis garantidos pelos fatores fundamentais de suporte. É frequente seguirem-se correções a aumentos de preços nos ativos que excedem os valores fundamentais”, dizem os analistas da agência de notação financeira.

A escassez de oferta pode, porém, limitar a queda dos preços. “Um dos fatores de apoio aos preços das casas em Portugal é a oferta limitada, principalmente de construção nova. A baixa oferta de novas casas face ao nível de procura tem suportado o mercado imobiliário português e impulsionado os preços nos últimos anos, avalia a Moody’s, com o número de novos edifícios a cair, face a 2007, para um terço em 2022.

A agência de notação financeira “não espera que a oferta aumente nos próximos tempos”, já que “a subida dos custos de produção e falta de mão-de-obra podem até reduzir a oferta de construção nova”. Este fator “irá limitar a extensão das quedas dos preços no caso de haver uma correção do mercado”.